Hipoteka- - w jakich przypadkach jest możliwa

Hipoteka jest jednym z ograniczonych praw rzeczowym służących zabezpieczeniu wierzytelności. Jej definicja zawarta została w ustawie z dnia 6 lipca 1972 r. o księgach wieczystych i hipotece (https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19820190147). Jak podaje art. 65 ustawy: w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

Rozwiewając wątpliwości, które zapewne pojawiły się po zapoznaniu się z ustawową definicją hipoteki, wyjaśnić trzeba wszystkie istotne elementy, które są z hipoteką nierozerwalnie związane. Pozostając więc w temacie zakupu pierwszego mieszkania, i co równie ważne przyjmując, że spełniliśmy wszelkie wymagania banku, mamy zdolność kredytową i bank z ochotą przyznał nam kredyt w wysokości wystarczającej na zakupy, kolejnym krokiem pozostaje podpisanie umowy o kredyt. Jeżeli taką umowę podpiszemy, jesteśmy zobowiązani do spłaty tegoż kredytu, zgodnie z jego warunkami. W konsekwencji staliśmy się DŁUŻNIKAMI, a bank WIERZYCIELEM, a stosunkiem prawnym, z którego wierzytelność ma wynikać, jest podpisana przez nas UMOWA. Banki dużo ryzykują udzielając swoim klientom kredytów w wysokości setek tysięcy złotych, na okres nawet kilkudziesięciu lat i rzadko wierzą jedynie na słowo, że kredyty te zostaną w całości spłacone. Dlatego też zgodę na przyznanie kredytu uzależniają od jego ZABEZPIECZENIA, a więc ustanowienia na nieruchomości hipoteki. Warto w tym miejscu wskazać, iż osoba starająca się o kredyt musi wyrazić zgodę na ustanowienie na nieruchomości, która będzie jej własnością, hipoteki. Ma również prawo takiej zgody nie wyrażać, lecz wówczas najpewniej spotka się z odmową banku co do udzielenia kredytu.

Hipoteka chroni więc wierzyciela (bank) przed ewentualnym brakiem spłaty kredytu. Jednakże, żeby wierzyciel mógł skutecznie wykorzystać przysługujące mu uprawnienia, hipoteka powinna zostać wpisana do księgi wieczystej, którą dla nieruchomości prowadzą wydziały ksiąg wieczystych właściwych sądów rejonowych. Obowiązek wpisu hipoteki do księgi wieczystej w naszym przykładzie ciąży na kredytobiorcy, lecz z wnioskiem takim może wystąpić również wierzyciel, o czym będzie mowa dalej. Wniosek o wpis w księdze wieczystej (KW-WPIS), można pobrać ze strony internetowej https://www.gov.pl/web/sprawiedliwosc/formularze-wnioskow-stosowanych-w-sadach-rejonowych-prowadzacych-ksiegi-wieczyste-w-systemie-informatycznym-oraz-wnioskow-skladanych-do-centralnej-informacji-kw lub pozyskać w formie papierowej w budynkach sądów. Opłata sądowa od wpisu hipoteki do księgi wieczystej wynosi 200 zł.

Wierzyciela nie interesują ewentualne zmiany właściciela nieruchomości, dla niego najważniejszym jest zabezpieczenie swoich interesów. I dopóki kredyt nie zostanie w całości spłacony, wierzyciel nie wyrazi zgody na jej wykreślenie z księgi wieczystej, hipoteka będzie w niej widniała. Dzięki ustanowieniu hipoteki, wierzyciel zyskuje możliwość zaspokojenia swojej wierzytelności poprzez ewentualną egzekucję – sprzedaż nieruchomości, którą hipoteka obciąża, niezależnie od tego do kogo należy. Co więcej, wpisana hipoteka wzmacnia pozycję wierzytelności którą zabezpiecza, w ten sposób, że posiada ona pierwszeństwo przed innymi długami. Oznacza to, że w przypadku, w którym komornik będzie licytował nieruchomość, a nieruchomość zostanie sprzedana, z tychże pieniędzy najpierw spłacane są długi zabezpieczone hipoteką.

Czy hipoteka może być ustanowiona jedynie na nieruchomości? Nie. W polskim prawie istnieje również możliwość obciążenia hipoteką np. statku morskiego, ale także spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Czy hipoteka zabezpiecza jedynie wierzytelności instytucji takich jak bank? Co w przypadku, w którym pożyczyliśmy przyjacielowi pieniądze np. na zakup samochodu czy wykończenie mieszkania. Spisaliśmy umowę pożyczki, której termin spłaty dawno minął, a ani przyjaciela ani zwrotu pieniędzy już nie zobaczyliśmy.

W przytoczonej sytuacji to my stoimy po stronie wierzyciela, tak jak wspomniany na wstępie bank. To my mamy roszczenie do przyjaciela o zwrot pieniędzy. Jednakże, jeżeli zawarliśmy tylko zwykłą umowę pożyczki, koniecznym będzie wpierw uzyskanie tytułu wykonawczego, a to orzeczenia sądu, w którym sąd nakaże naszemu byłemu przyjacielowi zapłatę żądanej przez nas kwoty. Taki tytuł wykonawczy – orzeczenie sądu, uprawnia nas do tego, żeby złożyć wniosek do ksiąg wieczystych o wpis hipoteki PRZYMUSOWEJ, na nieruchomości należącej do naszego przyjaciela, a na której to remont użyczyliśmy pieniądze. W takim przypadku, nie musimy mieć zgody naszego dłużnika na dokonanie wpisu. My, podobnie jak bank, będziemy mieć zabezpieczenie, że w przypadku, w którym inne metody zawiodą, a nasz dłużnik nie będzie miał innego majątku, z którego można prowadzić egzekucję, egzekucja z nieruchomości, a więc de facto jej sprzedaż, będzie możliwa, a my jako wierzyciel hipoteczny, będziemy mieć pierwszeństwo przed ewentualnymi, innymi wierzycielami, którzy nie zdecydowali się na ustanowienie hipoteki przymusowej.

Odwracając jednak wyżej opisaną sytuację, w przypadku w którym to wobec nas sąd orzeknie nakaz zapłaty czy organ administracyjny wyda decyzję o podobnej treści, to my będziemy po stronie dłużnika, który ma ograniczone pole manewru, gdzie najlepszym rozwiązaniem pozostaje spłata zadłużenia. Wówczas wierzyciel nie sięgnie po swoje zabezpieczenie, a to nieruchomość obciążaną hipoteką.

Podsumowując, z ustanowieniem hipoteki mamy do czynienia wtedy, kiedy w grę wchodzi konieczność spłaty długu. Hipoteka zawsze zabezpiecza wierzytelność. Możliwe jest jej ustanowienie w drodze umownej, kiedy to sam dłużnik wyraża zgodę na obciążenie swojej nieruchomości, zyskując możliwość uzyskania wysokiego kredytu i jego lepszych warunków. Drugą opcją jest ustanowienie hipoteki przymusowej, a to wtedy kiedy wierzytelność stwierdzona została tytułem wykonawczym. W takiej sytuacji, wierzyciel mamy prawo złożyć wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej, która będzie zabezpieczać wierzytelność, a dłużnik nie ma możliwości sprzeciwić się wnioskowi.

Autor: Adwokat Natalia Graniak

Zadanie z zakresu administracji rządowej finansowane z budżetu Państwa, realizowane przez Powiat Ełcki

NIEODPŁATNA POMOC PRAWNA / NIEODPŁATNE PORADNICTWO OBYWATELSKIE / NIEODPŁATNA MEDIACJA

DLA KOGO?
– Osoba Fizyczna – po złożeniu oświadczenia że nie jest w stanie ponieść kosztów odpłatnej pomocy prawnej,
– Osoba Fizyczna prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą – po złożeniu dodatkowego oświadczenia o niezatrudnieniu innych osób w ciągu ostatniego roku oraz zaświadczenia dotyczącego pomocy de minimis.

GDZIE?
EŁK
KALINOWO
PROSTKI
STARE JUCHY

Godziny pracy punktów i dokładne adresy dostępne na: bip.powiat.elk.pl

REJESTRACJA
tel. 87 615 65 30
e-mail: [email protected]